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収支表の一番下は「年間プラス」。それでも、退去した月に返済と修理代が重なると、口座のお金は先に減ります。購入前に確認したいのは、年間の合計だけでなく、どの月に、いくら入金がなくなり、いくら支払うのかです。
ここでは1室の空室を想定し、入出金を月別に並べます。利回りの比較ではなく、支払時期を確認するための計算です。
この例で計算する費用・しない費用
次の条件を仮定します。相場を示す数字ではありません。
- 入居中の家賃入金は月10万円。1月は空室で0円、2月から12月は各10万円が入金される。
- ローン元利返済は毎月6万円、管理組合へ払う管理費・修繕積立金は合計毎月1.5万円。空室中もこの例では変わらない。
- 1月に、貸主が負担すると確認済みの修理・募集費を合計10万円支払うと仮定する。敷金との精算や借主負担の回収は計算に入れない。
- 固定資産税、保険、賃貸管理の委託費、所得税等、そのほかの支出・入金はこの計算に含めない。実際にゼロという意味ではない。
以下の「収支」は、この限定した項目だけの現金収支です。投資全体の利益や税務上の所得ではありません。実物件を検討するときは、除外した項目の金額と支払月を追加してから判断します。
年間プラス10万円でも、最初の月は17.5万円の持ち出し
毎月の支払いは6万円＋1.5万円＝7.5万円。1月だけは修理・募集費10万円も加わるため、入金0円に対して17.5万円の支払いになります。
計算開始時に、この例の支払いに充てられる現金が30万円あると仮定して、月末残高を追います。
表が画面に収まらないときは横へスクロールできます。キーボードでは表の枠に移動し、左右の矢印キーで動かせます。
| 月 | 家賃入金 | 毎月の返済・管理費等 | 修理・募集費 | その月の収支 | 月末残高 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1月（空室） | 0円 | 7.5万円 | 10万円 | −17.5万円 | 12.5万円 |
| 2月 | 10万円 | 7.5万円 | 0円 | ＋2.5万円 | 15万円 |
| 3月 | 10万円 | 7.5万円 | 0円 | ＋2.5万円 | 17.5万円 |
| 4月 | 10万円 | 7.5万円 | 0円 | ＋2.5万円 | 20万円 |
| 5〜12月の合計 | 80万円 | 60万円 | 0円 | ＋20万円 | 12月末40万円 |
年間では、家賃110万円−毎月の支払い90万円−修理・募集費10万円＝プラス10万円。開始時30万円にこの10万円が加わり、12月末は40万円です。
一方、開始時の現金が10万円だけなら、1月の支払い17.5万円に対して7.5万円足りません。年末にプラスになる仮定でも、1月の支払いを待ってもらえるとは限らないのです。
表は月末残高です。同じ月でも引落日が家賃の入金日より早ければ、月の途中の残高は別に確認する必要があります。実務では入金予定日と各引落日も並べてください。
空室が長引いた場合は「入金開始月」を動かす
2月から必ず入居すると決めず、同じ条件で家賃の入金開始が1か月ずつ遅れるケースを並べます。ここでは修理・募集費10万円は各ケースとも1月に一度だけ支払い、追加工事や家賃変更はないと仮定します。
表が画面に収まらないときは横へスクロールできます。キーボードでは表の枠に移動し、左右の矢印キーで動かせます。
| 家賃が入らない月数 | 年間家賃 | 年間の限定収支 | 空室期間中の支出合計 |
|---|---|---|---|
| 1か月 | 110万円 | ＋10万円 | 17.5万円 |
| 2か月 | 100万円 | 0円 | 25万円 |
| 3か月 | 90万円 | −10万円 | 32.5万円 |
右端は、毎月7.5万円×空室月数＋一度だけの10万円です。開始時30万円なら、3か月空室の仮定では、この範囲の支払いだけでも2.5万円不足します。
これらは起こる確率を示した予測ではありません。また「32.5万円あれば十分」という結論でもありません。税金・保険等の除外項目や追加修理を入れれば、必要な現金は変わります。
入金開始月を変えて、12か月の月末残高を見る
本文の限定した架空例を変更する計算欄です。単位は円。家賃は開始月以降毎月同額、毎月の支払いも同額、一時費用は1月だけに置きます。開始月13は年内の家賃入金なしです。税金・保険等の追加支出、月内の入出金順序、追加の空室は計算しません。
計算後、入力条件・結果・注意点をまとめてコピーできます。
管理会社へは、金額と「支払う日」を一緒に聞く
資料を見る際は、費用名だけを転記せず、誰の負担で、いつ請求されるかを確認します。
表が画面に収まらないときは横へスクロールできます。キーボードでは表の枠に移動し、左右の矢印キーで動かせます。
| 確認したいこと | 見る資料・聞く内容 |
|---|---|
| 家賃の入金開始 | 賃貸借契約、入金予定。フリーレントや送金日がどう反映されるか |
| 空室中も発生する費用 | 返済予定表、管理費等の通知、管理委託契約。最低料金や別料金の有無 |
| 修理と募集の一時費用 | 見積書、発注条件、負担区分、支払期限。未確定額を0円で埋めない |
| 税金・保険等 | 実際の明細と納付・更新予定月。月平均に直して支払月を消さない |
| 敷金などの精算 | 返金義務や精算条件。預かり金を自由に使える準備金と混同しない |
国土交通省・金融庁・消費者庁の2018年更新の注意喚起資料も、サブリース契約について、返済を含む事業計画やリスクをオーナー自身が理解する必要性を示しています。本記事の計算はサブリース収入を仮定していません。契約形態が違う場合は、実際の契約でオーナーに支払われる金額と時期に置き換えてください。
サブリース契約の入金予定を作る場合：家賃保証の金額・免責期間・費用負担を確認する契約表を使い、契約書で確認した入金額と時期を月別表に転記します。本記事の通常賃貸の架空例をそのまま使わず、未確認の金額・期間は「確認待ち」として残してください。
月内の入出金を日付順に並べる記入欄
月末だけでなく、支払う直前の残高を確認するためのメモです。次の形式をコピーし、入金・支払い1件につき1行を追加します。
欄を選んで全文をコピーし、ご自身のメモへ貼り付けて記入してください。
同じ日の入出金でも、順番が分からなければ「入金前に支払えるか」を別に確認します。不明額を0円に置き換えたまま、残高が足りるとは判定しません。
月末表から転記した金額は同じ支出です。このメモの支払額を、月末表へもう一度足して二重計上しないようにします。
まずは次の12か月の支払予定を埋める
式は「前月末残高＋当月入金−当月支払い＝当月末残高」です。まず現在の契約・見積書で埋め、その後に空室期間、入金開始日、修理費などを変えて確認します。不明な数字は「確認待ち」として残し、予定している現金を別の支払いにも二重に充てないようにします。
利回りと返済後収支の違いは、表面利回り・実質利回り・返済後収支の計算例で整理しています。資料がそろっていない場合は、購入前の6つの資料チェックリストから確認してください。
年間の数字を月別に分けると、「赤字か黒字か」だけでなく「支払日に現金が足りるか」を質問できます。予測を一つに決めず、条件が変わったときの不足額と確認先を残しましょう。
月内の資金繰りを記入して持ち帰る
既存の月末計算とは別に、入出金の順番と確認待ちを整理します。月末表と同じ支出を二重に加算しないでください。
この欄に送信・自動保存機能はありません。ページを閉じる前にテキストを保存できます。
印刷したい場合は、保存したテキストを開き、印刷してください。空欄は「未記入」として出力されます。
管理費の見積もりが違うときは、年額と支払月を分けて比べる
月別表に入れる管理費が「月額固定」「家賃の一定割合」「年払い」で提示されている場合は、まず同じ期間・同じ業務範囲で比較します。その後、実際に支払う月へ戻して資金繰り表に記入します。年額を12で割った比較用の金額を、そのまま毎月の支払予定にしないようにします。
比較後も、空室時の料金、最低料金、別料金、支払日は契約資料で確認待ちを残します。すでに月別表へ入れた費用を、比較表の合計としてもう一度足さないでください。
補足：計算欄に送信・保存機能はありません。記入したメモは、ページを閉じる前に手元へ保存してください。
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