表面利回り6％でも手残りは別？実質利回りと返済後収支の計算例

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「表面利回り6％なら、購入額の6％が毎年手元に残る？」と考えていませんか。家賃収入から払う費用と、ローンの返済を分けると、見えてくる数字は変わります。

確認する順番は、①家賃の前提、②費用を引いた利回り、③返済後の現金収支です。表面利回りは比較の入口に使えますが、それだけで手残りや投資全体の損益は分かりません。

同じ物件でも6％と4％になる：まず計算条件をそろえる

以下は仕組みを説明する架空の計算例です。物件価格2,000万円、購入時諸費用100万円、家賃月10万円、年間の運営支出36万円と仮定します。

ここでは、最後の式を本記事の「実質利回り」とします。借入の元利返済、個人の所得税等、売却時の損益・費用は含めていません。「実質」という名前だけでは比較できないため、他の資料を見るときも分母と差し引く費用を確認してください。

例えば、アットホームの投資利回り試算は、想定入居率と経費を使い、実質利回りの分母を物件価格としています。本記事とは分母が異なるので、数値をそのまま横に並べないことが大切です。

実質利回りがプラスでも、返済後の現金は別に計算する

上の例で年間元利返済額を72万円と置くと、返済後の現金収支は84万円−72万円＝年12万円です。さらに同じ家賃で1か月空室になり、運営支出と返済額が変わらなければ、110万円−36万円−72万円＝年2万円になります。

これは追加修理や入居者募集費が発生しない単純化した例です。実際には支出額も変わります。年12万円を12で割った月平均1万円が、毎月同じ時期に残るわけでもありません。税金や修理など、支払月が偏る項目も資金繰り表で確認します。

元金返済は借入残高を減らしますが、口座からは現金が出ていきます。そのため、現金収支と税務上の所得は同じ計算ではありません。この例を申告計算や自己資金利回りとして使用せず、税務の扱いは個別資料をもとに税理士等へ確認してください。

同じ条件で利回りと返済後収支を試算する

「経費一式」を、確認できる資料に分ける

修繕積立金には、均等に積み立てる方式と、段階的に増額する方式があります。「築年数が増えれば必ず同じ割合で上がる」とは置かず、対象マンションの計画を読みます。国土交通省のマンション管理状況チェックシートも、段階増額の場合は当初月額だけでなく長期の収支計画を確認するよう案内しています。

資料がまだそろっていない場合は、購入前にそろえる6つの資料チェックリストから確認できます。

次にすること：提案書へ「含む・含まない・未確認」を書き込む

1. 年間家賃が現況か満室想定かを記入する。
2. 費用明細に「計算に含む・別計算・未確認」を付ける。未確認を0円で埋めない。
3. 同じ期間・分母・費用範囲にそろえて、返済前と返済後を別々に計算する。
4. 空室や支出増加の条件を変え、追加資金が必要になる場面を確認する。

複数社の提案を比べるときは、費用・融資・管理・売却の確認表へ同じ条件を書き出してください。分からない箇所を質問として残すことが、利回りの数字だけで決めないための出発点です。

出典確認日：2026年9月27日。計算例は当サイト作成の架空例です。