マンションの㎡単価を比べる計算欄｜壁芯と内法が違うときは保留に

2つのマンションを㎡単価で比べたい。でも、一方は販売図面の壁芯面積、もう一方は登記の内法面積かもしれない。計算できても、そのまま比較してよいとは限りません。

この記事では、面積基準がそろわなければ比較を保留する計算欄を用意しました。資料を確認し、同じ基準の2物件を並べるところまで進められます。

まず確認するのは数字の大小ではなく、測り方と対象です。壁芯と内法が混ざっているなら、同じ住戸でも数字は変わります。ただし、差があるものをすべて「測り方の違い」で片付けず、部屋番号や資料の注記まで照合しましょう。

2物件の㎡単価を、同じ面積基準で比較する

価格は万円、面積は㎡で入力します。両方の測り方が一致し、資料確認のチェックを付けた場合だけ、比較結果を表示します。

物件A

Aの価格（万円）

Aの面積（㎡）

Aの面積基準

物件B

Bの価格（万円）

Bの面積（㎡）

Bの面積基準

両物件の対象と面積基準を資料で確認した

面積基準は未確認です。資料を確認してから比較してください。

練習ではAを壁芯、Bを内法にすると比較は保留されます。両方の内法が確認でき、Aを28㎡、Bを29㎡と入力した場合は、A約85.7万円／㎡、B80.0万円／㎡になります。初期値には、下で紹介する架空の2物件を入れています。

壁芯（へきしん・かべしん）は、壁の中心線で囲む面積。内法（うちのり）は、壁の内側の線で囲む面積です。同じ住戸なら、壁芯のほうが大きくなります。

東急リバブルの解説では、販売図面やパンフレットの壁芯表示と、分譲マンションの登記に使われる内法面積の違いを説明しています。住戸内の間仕切り壁が、すべて差し引かれるという意味ではありません。東急リバブル：壁芯・内法の定義と違い

マンションの専有面積を確認するときは、資料の欄外も見てみましょう。「壁芯」「内法」「公簿」といった記載が、数字の違いをたどる手がかりになります。

住戸Aの資料を、次のように並べてみます。

「登記の数字が正しいから」と販売図面の30㎡を消すと、あとで広告の㎡単価を再現できません。反対に、大きい数字だけを残すと、登記を基準に確認する場面で混乱します。数値・基準・出所をセットで保存するのが実用的です。

部屋番号だけでなく、建物名・所在地と、証明書が対象の専有部分かも確認します。住居表示と登記の表記は見え方が異なることがあるため、自分で一致を判断できない場合は仲介会社に対応関係を説明してもらいます。

住戸Aの価格を2,400万円と仮定すると、壁芯30㎡で割れば80万円／㎡、内法28㎡で割れば約85.7万円／㎡です。物件の価格が上がったわけではなく、割る面積が変わっただけです。

別の住戸Bが2,320万円・29㎡（内法）だった場合、単価は80万円／㎡です。Aの壁芯単価80万円と並べて「同じ水準」と結論づけると、測り方の違う分母を比べています。Aも内法へそろえると約85.7万円となり、見え方が変わります。

面積の基準がそろったら、階数や築年、管理・修繕、賃貸条件も並べてみましょう。単価の差がどこから来ているのか、確かめやすくなります。

「どちらが正しいですか」だけより、次のように対象と数値を示すと、説明を整理しやすくなります。

対象住戸の販売図面は30.00㎡、登記事項証明書は28.00㎡でした。それぞれの計算基準と対象範囲を教えてください。壁芯・内法の違いによる差であることを確認できる図面や注記はありますか。比較用に、資料名と基準が分かる形で回答をお願いします。

回答が「よくある差です」だけなら、対象住戸に即した根拠はまだ未確認です。一般論の説明と、手元の資料の食い違いが解消したことを分けます。

面積が不明な物件を、一律の係数で内法へ換算して確定値にするのは避けましょう。形状や壁の条件が異なるため、架空例の30対28という比率も他物件には使えません。

不明な欄が残る場合は、その物件を失格にする必要も、無理に数字を埋める必要もありません。「単価比較は保留、基準の回答待ち」として、ほかの確認を進められます。

融資や税制などの面積要件は、制度ごとに対象や計算方法が異なります。この比較表だけで適用を判断せず、利用する制度の窓口へ原資料を示して確認してください。

次は、投資用物件の6資料チェックリストで、賃貸条件や管理・修繕の資料もそろえましょう。「資料がある」と「比較できる」を分けると、次に誰へ何を聞くかが明確になります。

補足：この計算機能は入力値を送信・保存しません。掲載した物件・数値・図は説明用の架空例です。資料確認日：2026年10月10日。